恒汇证券
文/粤进深 严明会
挂牌仅半个月，越秀市客运站地块突然下架了。
据广州公共资源交易中心公告，原定于9月1日开拍的越秀区环市路以南AY0103023地块（市客运站地块），因故终止出让。
该地块于7月31日挂牌，起拍总价约135616万元，起拍楼面价33452元/平。
它也是今年越秀区挂牌的第一宗涉宅地。
寸土寸金的越秀，能挤出来一宗地块很是不易，谁知还没开拍就先“哑火”了。
这着实让人有些意外。
地块素质其实是不错的：
1）占地约1.1万平，总建面约4.05万平，容积率4.0。
其中，住宅建面约3.6万平，非商业类公共服务设施2755平，商业商务建面2000平。
主要是以住宅为主。
对比年初的供地蓝皮书，规模和容积率都有大幅下降。
此前规划8万平建面，容积率高达7.5。
虽说在老城区，动辄7、8甚至更高的的容积率，已经司空见惯。
但降了当然是最好不过。
如此调整，也符合目前广州土拍市场普遍降低容积率的大势。
此外，容积率还有“奖励”。
除首层以外的建筑公共开放空间，不计入容积率，若以单栋建筑为单位计算，最多占建面的5%。
这是为了鼓励开发商增加公共区域的建设。
未来业主或将拥有更充裕的公共活动空间恒汇证券，居住体验也可得到显著提升。
2）地块位置佳。
地处广东省汽车客运站南侧，东邻白马服装市场，距离广州火车站直线距离约500米。
周边有地铁2、5、11号线，交通便捷，居住氛围浓厚，学铁商医园等一应俱全。
不足之处是，紧挨着内环，噪音难以避免。
顺便提一嘴，越秀市客运站地块是广州首个由旧改做地转化而来的涉宅地，非常有标志性意义。
翻译成大白话，就是将原本属于旧客运站、城中村等低效利用或闲置的非居住类土地，转化为住宅用地。
并在公开市场挂牌出让。
3）地价不高。
起拍楼面价约3.35万/平，扣除公服后实际起拍楼面价约3.7万/平。
这个价格，在越秀区处于较低水平。
去年12月，越秀拿下的广州大道中地块，楼面价4.6万/平。
目前已打造成越秀东山云起项目入市，卖得很好。
4）板块内新房供应稀缺。
地块周边已多年未有宅地推出，新房市场供应紧张。
周边大多是30-40年楼龄的老旧小区。
因此，越秀市客运站地块一开始亮相的时候，就备受市场期待。
但仅挂牌半个月就终止出让，实在出乎意料。
值得一提的是，该宗地块也是网传下半年广州将出让的7宗地块中，最早挂牌的一块。
今年7月下旬，市场传出广州拟推出7宗涉宅用地，其中就包括越秀市客运站地块。
从区域分布来看，这些地块覆盖了越秀、天河、荔湾和黄埔四个区。
天河供应最多，有3宗；
荔湾次之，2宗；
越秀和黄埔各有1宗。
目前，除了越秀市客运站地块挂牌又终止外，还有一宗——荔湾石围塘地块，也已挂牌。
荔湾石围塘地块也是一个“香饽饽”。
纯江景宅地，容积率3.0。
是“石围塘三兄弟”当中最小的一块。
起拍总价50574万元，起拍楼面价2.15万/平。
与山村旧改项目仅一路之隔，属于白鹅潭商务区。
地块不远就是荔湾区桥梓大街南侧地块项目——建鑫鹅潭名郡，目前待售中。
其他在售楼盘还有，新世界天馥、万科理想花地傲璟、武汉城建保利花语和岸等，参考均价4.1-5.1万/平。
另外，老西关板块的荔湾中山八地块也已公布控规调整。
多出3宗涉宅地，容积率仅2.2。
离正式挂牌应该也不远了。
尽管这7宗地块里的首宗地块“出师不利”。
但下半年的广州土拍，仍然值得期待。
加上最近广州多个片区或地块集体调规，比如海珠西的“王炸”——翠城花园东地块，也要来了。
重头戏还在后面。
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