同志们聚点股，8月28日国家队关于推动城市高质量发展，有了最新的意见指示。
这份意见其实是对7月15日中央城市工作会议有关内容的细化和落实。
里面的内容有很多，基本上都是直接影响到咱们每个家庭未来10年-20年的生活、工作、教育的大事儿。
咱们今天单拎出来分分钟冲上热搜的事儿重点说——
稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。继续推进城镇老旧小区改造。
其中的核心关键就是“自主更新，原拆原建”八个大字，你还真别不当回事儿，本着“字越少，事越大”的原则，我建议你重视起来。
这相当于，国家出文件一锤定音：
以后你家的老房子，想更新国家支持，想原拆原建国家也支持，只要大伙儿意见统一就行，但钱（至少是大头儿）您得自己出，不要再指望国家队下场儿帮你拆迁了。
横空出台的文件把这个事儿彻底敲死之后，好些个手上有老破小、老破大、危旧房以及非成套住房的老铁原地就懵der了——
“咋说不拆就不拆了呢？我还指着你再来把货币化安置2.0，我再富一下子呢，上一波没赶上…”
实话实话，上一波无论赶没赶上，大概率都没有下一波了！
实话实说，这段时间越多地方政府都在推进城市更新，咱们有目共睹，这其中城中村改造也好，危旧房改造也罢是重中之重。
但问题是巧妇难为无米之炊，许多城市受限于地方财政，要么进展缓慢，要么拆迁补偿这块让居民没那么满意。
所以用我的话说，当下大规模拆迁安置的根本矛盾，是“不断吃紧的地方财政与人民群众日益增长的拆迁补偿需求之间的矛盾”。
这次高层重磅文件提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，本质上就是针对这组矛盾对症下药、一针见血。
如此一来，城市更新加快了，改善居住条件的需求也能得到满足，唯一美中不足的可能就是“指望拆迁富一下子”的痴人说梦基本就算寿终正寝了。
其实这个也说理，国家的政策初衷是要满足最广大人民群众的诉求，不是为了让一小撮人原地起飞。
道理大伙儿都懂，可就算没法“搏一搏，单车变摩托”了，那拆迁的钱从哪儿来呢？
关于这个事儿，政策也明确了“居民自筹资金为主，政府补贴为辅，市场参与补充的多元化机制”。
居民自筹资金，主要包括直接出资（比如小区居民众筹）、使用住宅专项维修资金以及让渡小区公共收益等方式搞定；
政府补贴，主要体现为通过补贴审批的项目（比如纳入保障性安居工程的）可享受资金补助及税费减免；
市场参与是啥？按照咱们的理解，一方面包括银行信贷通过低息贷款继续支持，另一方面则是鼓励社会资本通过REITs等金融工具介入。
主打一个“谁花钱谁受益，可循环可持续”。
高层关于拆迁安置的一锤定音，本质上是打破了传统“大拆大建”的路径依赖；
这也意味着着我国城市更新从政府主导转向居民主体、市场参与的协同治理模式转型聚点股。
说句更简单粗暴的，国家队大包大揽不存在了，以后想改善居住条件，得自己动手、丰衣足食。
国家队选择这么干，是经过了深思熟虑的——
首先，是要化解地方债务风险，为财政松绑。
前文咱们提到说“财政吃紧”，那其实是推动落实自主更新、原拆原建的最直接原因。
从地方的视角来看，更深层次的需求在于“化解风险”。
在此前大拆大建的模式下，确实有相当一部分家庭通过这条“富翁生产流水线”实现平地一声雷，陡然富家翁；
但站在宏观视角看，拆迁补偿和安置是地方政府的巨额隐性负债。
说两个数据大伙儿直观体会一下——
2016-2019年，抵押补充贷款（PSL）提供的资金分别约为9750亿、6350亿、6920亿和2670亿。
同一时期全国地方债规模大伙儿可以直接参考下图：
旧模式之下，这笔隐性负债可以通过更加高效且受益更大的土地出让金收入及其它房地产相关的受益轻松cover，现在很明显旧有模式cover不住了。
因此，新模式不得不将支出主体从政府转换为居民，从根本上遏制了地方政府在城市更新中新增债务，这是防范化解地方债务风险的关键一环。
其次，打破房地产旧循环，倒逼行业转型，本质上是从“增量”切换至到“存量”。
一方面，开发商下场儿参与拆迁确实没啥油水。
拿杭州为例，市中心老旧房屋平均35000-40000/㎡，按一户60平米计算，户均补偿款就能轻松干到200-250万，再加上拆迁期间的安置成本，一户追加30万不过分吧？
这200大几十万的拆迁成本，如果平摊到新房建设上，那开发商必须得全盖大平层才能收回显性成本和债务成本。
可这里面还有个问题，全盖大平层就很难兼顾原拆原建，因为老破小的住户大概率买不起，啥户型都盖，买大平层的骂街说你这玩意儿产品不纯粹——两头儿堵。
在这种情况下，99%的开发商都只能选择撂挑子、歇一边坐等打农药…
而这实际上就是由增量时代转向存量时代的必然。
另一方面，在这种增长方式发生根本性变化的同时，客观事实也在倒逼行业转型。
过去的模式可以概括为“拆迁-卖地-新房”，这套循环是推动房价上涨的基本预期模型。
现在要切断通过拆迁创造新房需求的路径，有效削弱投机属性，倒逼开发商和地方政府从追逐增量土地开发转向深耕存量房市场运营、物业管理以及城市服务等新赛道。
与过去的大拆大建相比，这玩意儿明显挣的是慢钱，要想撑住撑住嗷嗷撒钱的玩法，根本就不现实。
第三，精准激发“存量”消费聚点股，撬动万亿内需。
与发放消费券等普惠政策相比，原拆原建明显是更加精准的内需刺激工具。
毕竟，豪华车可以不开、漂亮饭可以不吃、旅游可以不去、舔狗可以不当、直播间打赏可以不跟…
但房子在那摆着您总不能不管吧？那玩意儿占咱们家家底60-70%呢！
从源头来看，可以直接撬动建筑设计、建筑施工、水泥建材、家居装修、家电家纺等等这一整条产业链。
而且这里面都是家庭大宗消费，而且这还不像换汽车、换手机、换家电，还有个以旧换新，以上咱们说的那这个围绕着新房展开的消费，那都纯增量消费啊！
住房城乡建设部的摸排结果显示：全国2000年底前建成的老旧小区约22万个，涉及居民上亿人，带动万亿级别内需不在话下。
第四，盘活沉睡的信贷资源，为金融端寻找新的增长点。
在资产荒阶段，银行的传统信贷路径大概率会受到一些下行压力。
在这种情况下，以大众实际需求出发，通过发展模式与路径更新创造了全新且优质的信贷需求就成为银行业眼里力挽狂澜的步骤。
站在银行的角度看，为自主更新、原拆原建提供贷款，信贷规模和增量空间可观，抵押物背书相当OK，还能用于民生改善，违约风险相对较低。
咱们刚才也说了，房屋更新对于老百姓来说无异于创造了新的消费场景，而在银行眼里，新的装修贷、消费贷这不就有了吗？
好家伙！资产荒搞定了，信贷结构优化了、金融支持实体经济的KPI也完成了。
您这属于一箭三雕啊！
把钱儿雕来了，把名儿雕来了，把KPI雕进去了…
坦白来说，这是现阶段城市更新的合理选项，充分尊重了当前的行业阶段、城市化阶段、增长动能与信贷需求。
但你要问，这项新政未来在执行阶段有没有啥问题？那毫无疑问！
首先，按照目前情况来，原拆原建的门槛其实并不低。
根据过往经验，要100%居民同意才能原拆原建，这事儿是符合《民法典》有关精神的。
100%同意，就意味着有一户say no都不好使，现实生活中遇到的阻力很可能比我们想象的要猛——
譬如说，高层业主和低层业主，想的不一样。
一部分老小区是一层有院子、顶层带阁楼，我们老家住的房子就这，你说咋整？
譬如说，有钱和没钱的业主，想的不一样。
在面对需要另外筹钱搞拆旧盖新，经济条件不同，掏钱共识如何能够100%达成？
譬如说，岁数大的和岁数小的业主，想的不一样。
年轻人住新房，100个人有100个愿意，但老破小居民楼住着大量离退休老年人，让他们掏钱原拆原建，怎么调动老头老太太意愿？
譬如说，买的早的和买的晚的业主，想的不一样。
同样是一二线城市老破小，有人是单位分房、有人花百十万买的还有人花300-400万买的，大家对成本的概念不可能一样。
挨家挨户去解决这些现实问题，工作量可想而知，而且一拖不知道要拖多久，时间一长，原本主张拆迁的，心气儿也会起化学反应。
此外，会不会带来新增债务负担，也是个问题。
即便大家都愿意拆迁，如何平衡因自主拆迁、原拆原建的新增债务与有效刺激相关人群消费，也是个现实问题。
个人出资主要分为两部分原面积重建成本和扩建成本两部分，目前，全国各地原拆原建开销上下有差异，户均支出整体在20-50万之间。
对于拆旧盖新之后不打算卖房走人的家庭来说，那是实打实的消费；
虽然能带来围绕新房展开的一系列消费，但对其它类别消费形成抑制，有待观察。
如果想拿到新房后套现走人，算算账或许账面上绝对值，但会否造成存量房挂牌规模新的积压，同样有待观察。
我们的财政端和信贷端如果能对上述担忧作切实的针对性制度设计，那当然是再好不过的。
能否扩大财政端的补贴与税收专项减免？
能否针对相关的新增信贷适当降低利率？
能否针对消费层面给予更大力度的补贴？
以上，都是值得深入探讨的东西。
看到了没？通过咱们今天这一番梳理，其实不难看出——
关于老旧小区拆迁这个事儿，不算账不知道，一算账全是细节。
对于手上已经持有老旧小区的老铁来说，当原拆原建的机会来了，根据自家的经济条件和实际需求来确定是否愿意花钱拆旧盖新就好。
从改善居住条件来说，这个事儿绝对是利大于弊，哪怕说少花点儿成本也是值得的。
如果是家里有老人，对拆迁这个事儿也不难理解，既让自己改善生活，也能优化子女的家庭资产结构，何乐而不为？
如果你现在手里没有老旧小区，那墙裂建议不要凑这个热闹了——
“拆字一喷，喜提大奔，房子一扒，帕拉梅拉”的躺赢路子，真的走不了一点儿。
各位老铁，关于买房、卖房、贷款、置换房源、置换城市…任何想聊的都可以扫描下方二维码，添加大碗咨询师微信。
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