2025年末，香港交易所一纸公告为恒大集团16年的上市历程画上句号。这个曾被誉为“中国最大房企”的巨头，带着超过3000亿美元的债务黯然离场。
与此同时，曾被视作行业“优等生”的万科也陷入流动性危机。其债券价格在2025年11月出现断崖式暴跌，单日跌幅超过30%。深圳地铁集团不得不紧急输血150亿元，但这对于万科未来6个月内到期的430亿元债务而言，只是杯水车薪。
市场用脚投票的方式表明，中国房地产的游戏规则已经彻底改变。
01 市场转折：高位回落已成常态
中国房地产市场自2021年下半年开始出现高位回落，目前仍处在深度调整过程中。2025年1-9月，全国房地产开发投资总量仅为2021年同期的61%，房屋新开工面积为2021年同期的29%，新建商品房销售面积和销售额也分别只有2021年同期的50%和46%。
展开剩余82%曾经狂飙突进的房企们纷纷“断臂求生”。截至2025年8月，共有77家房企发生债务违约，包括恒大、融创、世茂、碧桂园等头部企业。恒大集团累计违约金额超1300亿元，部分债券已归零。万科2024年净亏损494.78亿元，2025年上半年净亏损扩大至119.47亿元，总负债飙升至8729亿元。
房地产行业对经济的贡献度也在减弱。2024年，房地产业增加值占GDP比重降至6.3%，比2023年下降0.5个百分点。住宅投资占GDP比重从峰值回落至5.2%，接近刚性区间下沿。
02 模式崩塌：高杠杆神话的破灭
这场危机的种子早已埋下。过去二十多年是中国居民部门杠杆水平快速提升的时代，居民部门杠杆率从1998年底的5.8%一路飙升至2020年的60%以上。
“高负债、高杠杆、高周转”的开发模式在政策收紧后迅速崩溃。2020年“三道红线”政策出台，直接切断了部分依赖高负债扩张的房企的“资金链”。
恒大2020年发行的208亿元公司债券被认定欺诈发行。万科的有息负债从980亿元增至2980亿元。碧桂园每1元现金需偿还1.32元短期债务，这种激进扩张导致债务雪球式增长，最终引发流动性危机。
与2015年不同，这次政府并未采取大规模强刺激措施。政策制定者对于向房地产市场投入更多资金填补窟窿非常谨慎，因为他们清楚2015年强刺激的后遗症。
03 国际镜鉴：成熟市场的今日就是我们的明天
当中国房地产市场调整之际，全球各地表现迥异。观察美国、日本等成熟市场的运行轨迹，不难发现中国房地产市场的未来走向。
发达国家的经验表明，当城镇化率达到一定水平后，房地产行业将从增量建设为主转向存量运营为主。目前美国住房市场每年成交量中，二手房交易占比超过90%，新建住宅仅占很小部分。日本在经历房地产泡沫破灭后，房企纷纷转向租赁运营和城市更新业务。
这些国家经历了完整的房地产周期后，行业集中度大幅提高，专业化和精细化运营成为主流。反观中国，目前全国已有15个省区市二手住宅交易量超过新房，标志着市场正在向成熟阶段迈进。
与德国等注重住房实用性的国家相比，中国房地产的金融属性过于突出。当这个属性逐渐褪去，房子将回归其本质——为人们提供安全、舒适、绿色、智慧的居住空间。
04 政策定调：房住不炒与新模式构建
面对市场变化，国家政策方向已明确。2025年的国务院会议和中共中央政治局会议均强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。
政策核心是构建房地产发展新模式。中央提出结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。
“好房子”建设成为重要抓手。据中指研究院统计，2024年以来，已有约40地出台了好房子技术导则或相关设计规范。《住宅项目规范》已于2025年5月1日正式实施，对住宅层高、隔音等作出强制性规定。
城市更新成为新增长点。“十四五”期间，全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿居民。未来，房企业务重心将适度转向城市更新领域。
05 未来走向：区域分化与质量提升的路径
未来中国房地产市场将呈现 “核心城市企稳，三四线调整”的分化格局。到2030年底，大城市房地产投资规模可能稳定在6万亿元水平，占全国比例可能接近2/3至3/4。一线城市因人口和产业支撑，房价仍具韧性。
2025年7月，有报告指出，中国房地产市场出现的“复苏迹象”仅限于北京、上海、广州、深圳等一线城市，二三线城市的市场依然低迷。
住房回归居住属性成为必然趋势。目前市场不缺房子，但缺少“好房子”。城镇人均住房建筑面积已超过40平方米，户均拥有住房超过1.1套，人民群众的住房需求正从“有没有”转向“好不好”。
从经济角色看，房地产行业在中国经济中的比重可能继续下降，但其通过新模式构建仍将是城镇化的重要载体。未来行业将形成“央企国企主导、优质民企存活”的新格局。
未来房地产发展新模式将促使行业进入更加健康、可持续的发展阶段。政府将通过城市更新、增加高品质住房供给等措施推动行业转型。预计到2030年，中国将形成“保障性住房为主、商品房为辅”的住房供应体系。
在德国，柏林通过增加住宅供应成功抑制房价，2024年房价同比仅上涨2.3%，远低于全球5.8%的平均增速。
当中国房地产的金融属性逐渐褪去，房子正回归其本质——为人们提供安全、舒适、绿色、智慧的居住空间。那些依然沉浸在昔日辉煌中的房企，唯有主动适应这一趋势，才能在未来的市场中找到立足之地。
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